Giá cao, nhà mặt phố nội thành khó bán

Tháng 8/2019, bà N.T.T một nhà đầu tư nhà phố lâu năm tại TP.HCM mua một căn nhà mặt phố trên đường Nguyễn Kiệm, quận Gò Vấp diện tích 3,5x27m với giá 12 tỷ đồng. Bà T. cho biết hiện đang rất lo lắng vì rao mãi không bán được. 6 tháng nay dù đã bỏ thêm công tu sửa nội thất và trang hoàng lại căn nhà nhưng với mức giá 13,5 tỷ, nhiều môi giới vẫn trả lời là sẽ khó tìm được người mua. Mặc dù vậy nhà đầu tư này quyết không giảm giá bán vì nếu giảm là sẽ lỗ. 

Theo chủ nhà thì trước khi mua đầu tư bà đã tham khảo giá khu vực và thấy mức rao bán của mình không hề vượt thị trường. Rất nhiều căn quanh khu từng bán ra với giá cao hơn. Anh Xuân Anh, người đang môi giới bán căn nhà này cho biết, tuy nhà phố luôn là phân khúc ít chịu tác động về cung – cầu nhưng với tình hình kinh tế chung hiện tại, việc bán ra với giá cao không dễ do việc kinh doanh cho thuê đang gặp khó, người mua thực hạn chế, dân đầu tư thì chưa mặn mà trở lại thị trường. 

Tương tự, anh N.H. Dũng cũng đang lo lắng vì không chào bán được căn nhà lẻ diện tích 3,6x19m trên đường Lý Thường Kiệt, nhất là khi kỳ thanh toán với ngân hàng đang đến gần. Giữa năm 2018, anh mua căn nhà này với giá 13,2 tỷ đồng, cuối năm ngoái rao bán lại giá 15 tỷ đồng và giữ nguyên mức giá đó cho đến nay nhưng vẫn chưa giao dịch được. Hầu hết các môi giới chào bán giúp anh đều khuyên nên hạ giá bán để nhanh ra được hàng nhưng phần lớn nhà đầu tư như anh Dũng nếu không bị áp lực tài chính sẽ không thương lượng giảm giá bán. 

Giao dịch nhà lẻ nội thành giảm sút phần lớn đến từ việc giá bán leo thang
ngày một cao. Ảnh minh họa: Phương Uyên

Giao dịch nhà lẻ, nhà phố tại các quận nội thành TP.HCM trong 2 tháng đầu năm đang gặp không ít khó khăn, một phần nguyên nhân đến từ việc giá chào bán phân khúc này bị neo ở mức quá cao. Cụ thể, theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn, trên địa bàn các quận 10, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, hiện giá nhà lẻ trung bình từ 100-180 triệu/m2, nhà mặt phố dao động từ 200-450 triệu/m2. Khu vực quận 11, gần kề các tuyến đường 3/2, Nguyễn Thị Nhỏ, Lê Đại Hành, Hồng Bàng, Âu Cơ, Minh Phụng… nhiều căn nhà diện tích chỉ tầm 25-35m2 chào bán giá 7-12 tỷ đồng/căn, nếu là mặt tiền đường thì giá trung bình từ 15-40 tỷ đồng/căn. Các căn nhà diện tích sử dụng tầm 15-17m2 trong các hẻm nhỏ giá cũng từ 3-4 tỷ đồng/căn. Phía Tây thành phố, quận 12, Tân Phú cũng rục rịch ghi nhận mặt bằng giá nhà mới, mềm nhất cũng từ 4,8-7 tỷ đồng.

Theo chia sẻ của anh Nguyễn Hùng, một môi giới chuyên nhận giao dịch nhà phố, nhà lẻ nội thành, mức giá bán nhà phố các khu vực nội thành hiện khá cao. Với số vốn tầm 7-10 tỷ đồng, người mua chỉ có thể mua được nhà lẻ trong các hẻm nội thành như quận 3, 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú. Tuy nhiên nếu muốn mua nhà mặt phố diện tích nhỏ thì giá bán trung bình hiện phải từ 13-20 tỷ đồng trở lên với khu vực xa trung tâm, các quận trung tâm như quận 3, quận 10, quận 4, quận 5… giá phải trên 20 tỷ đồng. 

“Nếu xét về tính thanh khoản, tuy nằm trong hẻm nhưng cơ hội cho thuê lại ở khu trung tâm vẫn khá tốt vì đây là nơi có mật độ dân cư đông đúc, nhu cầu cần mặt bằng kinh doanh mua bán rất nhiều. Do đó, càng gần khu trung tâm thì diện tích nhà phố hẻm có giá bán càng cao dù diện tích nhỏ. Và ngược lại, càng xa khu trung tâm thì diện tích nhà phố hẻm càng lớn, giá bán lại mềm hơn. Tuy nhiên gần đây, ngay cả các quận ngoại thành, giá bán cũng không còn gọi là rẻ được”, anh Hùng nói.

Kết quả nghiên cứu từ dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong năm 2019, giá nhà lẻ, nhà mặt phố tại TP.HCM tính theo khu vực có nhiều nơi tăng từ 15-20%. Quận Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh, Gò Vấp, quận 12 là những khu vực có biến động giá bán nhà phố tăng khá cao, trung bình từ 13-17%. Với khu vực trung tâm quận 3, quận 10, quận 11, Phú Nhuận, tuy mức tăng chỉ dao động từ 11-12% nhưng do giá chào bán tại các khu vực này thường cao gấp đôi, thậm chí gấp ba các quận ngoại thành nên xét về giá bán cũng đã tăng khá cao. 

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, P.TGĐ Batdongsan.com.vn, giá loại hình nhà lẻ, nhà phố tại TP.HCM đang có xu hướng tăng quá nhanh. Giá bán loại hình này bị ảnh hưởng nhiều từ xu hướng tăng giá của căn hộ và nhà phố thương mại tại TP.HCM thời gian gần đây. Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà phố, nhà lẻ hiện tại phần lớn rơi vào khoảng tầm 70-200 triệu/m2, sản phẩm chào bán hiện hữu chủ yếu ở khoảng giá từ 150-450 triệu/m2. Điều này khiến cung – cầu gần như không gặp được nhau. 

Hiện nay, trong bối cảnh kinh doanh mặt bằng có nhiều khó khăn, việc cho thuê không mang lại lợi nhuận cao nên giá thuê nhà phố bán lẻ có phần giảm nhẹ. Nhà đầu tư nếu tiếp tục giữ giá cao sẽ rất khó ra hàng. Tuy nhiên, ông Quốc Anh cũng cho biết, do là sản phẩm có nguồn hàng hữu hạn, ít cạnh tranh, pháp lý minh bạch và mang lại hiệu quả kinh doanh thiết thực, nhà phố, nhà lẻ nội thành vẫn sẽ chiếm ưu thế và được ưa chuộng.

Theo Phương Uyên-batdongsan.com.vn