6 BƯỚC CĂN BẢN ĐỂ GIẢM THIỂU PHÁT SINH KHI XÂY NHÀ

Để tránh các phát sinh khi xây nhà đòi hỏi bạn phải tìm cách để ước lượng khoản chi phí xây nhà phù hợp và tìm cách phòng tránh hoặc giảm thiểu những nguyên nhân gây ra phát sinh. Sau đây, chúng ta từng bước tìm hiểu cách thực hiện để giảm thiểu những chi phí phát sinh khi xây nhà :

Bước 1 : Khảo sát các căn nhà xung quanh để đánh giá về địa chất nơi xây nhà.

Bước 2 : Lập bản vẽ thiết kế sơ bộ phù hợp với nhu cầu, sở thích, thẩm mỹ, tài chính.

Bước 3 : Ước tính chi phí xây dựng phần thô dựa trên bản vẽ thiết kế sơ bộ.

Bước 4 : Ước tính những khoản chi phí cho công tác mua sắm vật tư, thiết bị hoàn thiện.

Bước 5 : Dự trù các khoản chi phí để đảm bảo chất lượng : thiết kế, giám sát.

Bước 6 : Lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công.

Bước 1 - Khảo sát các căn nhà đã xây xung quanh : việc khảo sát này chỉ đơn giản là bạn tìm đến và hỏi các căn nhà lân cận khu đất bạn sẽ xây dựng có địa chất như thế nào ? Các nhà lân cận có phải sử dụng phương án gì (như đóng cừ tràm, ép cọc, khoan cọc nhồi...) để gia cố móng hay không ? Nếu có thì gia cố ra sao và tốn bao nhiêu tiền ? Thêm nữa là thời điểm họ xây nhà đã bao lâu rồi ? Nếu như thời điểm càng gần thì càng chính xác, còn nếu đã lâu rồi thì bạn cần cập nhật lại giá cả theo thị trường. Trên cơ sở những căn nhà lân cận đã hoàn thành, bạn có thể ước lượng đơn giá bình quân cho mỗi m2 sàn hoàn thiện đã thực hiện và có thể lấy đó làm căn cứ tham khảo cho căn nhà của chính mình. Lưu ý rằng : Những căn nhà nào càng gần với quy mô căn nhà bạn thì càng chính xác nhé !

Bước 2 - Lập bản vẽ thiết kế sơ bộ của căn nhà : đây chính là cơ sở quan trọng nhất để có thể ước tính giá thành xây dựng cơ bản cho căn nhà của bạn. Ngoài ra, việc lập bản vẽ thiết kế sơ bộ còn giúp bạn bạn hình dung cơ bản về căn nhà của mình, từ đó bạn có thể dễ dàng điều chỉnh theo sở thích, mong muốn rất dễ dàng và chi phí rất thấp. Một bộ bản vẽ thiết kế sơ bộ sẽ gồm có các bản vẽ mặt bằng, mặt cắt và phối cảnh mặt tiền của căn nhà. Nếu căn nhà của bạn là dạng nhà phố, dáng dất không bị méo thì bạn cũng dễ dàng tìm được một vài mẫu nhà từ Internet. Một cách tốt hơn là bạn có thể nhờ một người bạn, hoặc công ty mà bạn dự kiến ký hợp đồng thiết kế tư vấn cho bạn.

Thông thường, việc thiết kế sơ bộ này sẽ được nghiên cứu và điều chỉnh nhiều lần dựa trên nhu cầu, khả năng tài chính và sở thích của bạn. Việc điều chỉnh như vậy sẽ tiêu tốn thời gian và công sức của các kiến trúc sư, nên nhiều công ty cũng có quy định rằng bạn chỉ được điều chỉnh tối đa 3 lần cho phần thiết kế sơ bộ. Nếu bạn điều chỉnh quá 3 lần, thì bạn sẽ phải tốn một khoản tiền nhất định. Chính vì thế, nếu có điều kiện, bạn nên dành nhiều thời gian để tham khảo khoảng 2 - 3 mẫu nhà, rồi chọn một mẫu ưng ý nhất để làm việc với kiến trúc sư. Làm như vậy thì thời gian làm việc giữa bạn với kiến trúc sư sẽ tốn ít thời gian hơn, mà cũng đỡ tốn chi phí hơn.

Bước 3 - Ước tính chi phí xây dựng phần thô dựa trên thiết kế sơ bộ : dựa vào thiết kế sơ bộ, bạn có thể ước tính chi phí xây dựng cơ bản phần thô và nhân công phần hoàn thiện bằng cách :

Thống kê đơn giá xây dựng trung bình chung cho 1 m2 sàn xây dựng (phần thô và nhân công hoàn thiện) đã thực hiện ở bước 1.

Phân loại các nhóm diện tích sàn có tính chất giống nhau : diện tích móng, diện tích sàn được che phủ kín, diện tích sàn không che phủ, diện tích mái tôn, diện tích tầng hầm...

Áp đơn giá cho từng diện tích. Lưu ý rằng đơn giá trung bình chung thường là đơn giá thi công cho diện tích sàn được che phủ kín. Các nhóm diện tích khác sẽ được ước tính dựa trên đơn giá trung bình này theo nguyên tắc : phần diện tích nào có khối lượng công việc ít hơn thì tỷ lệ sẽ < 100% và ngược lại, phần công việc nào có khối lượng công việc nhiều hơn thì tỷ lệ sẽ > 100%.

Trường hợp nếu như bạn đã thống nhất thiết kế sơ bộ với kiến trúc sư và không có gì điều chỉnh nữa, khi đó bạn có thể gửi bản thiết kế sơ bộ này đến một số thầu để họ báo giá cho bạn. Cách làm này đảm bảo sự chính xác vì nếu bạn đồng ý thì nhà thầu sẽ thi công cho bạn với mức giá mà họ đã báo. Tuy nhiên một lưu ý nhỏ rằng bạn cần phải yêu cầu nhà thầu liệt kê toàn bộ các chi tiết công việc mà họ sẽ thi công để tránh trường hợp nhà thầu có thể báo giá thấp nhưng lại thiếu khối lượng công việc.

Bước 4 - Ước tính những khoản chi phí cho công tác mua sắm vật tư, thiết bị hoàn thiện : ở bước này bạn sẽ phải xem bản vẽ hoàn chỉnh và liệt kê ra toàn bộ các vật tư hoàn thiện và thiết bị sử dụng cho căn nhà. Bạn có thể thực hiện bước này dựa vào thiết kế sơ bộ của căn nhà. Tuy nhiên việc ước lượng sẽ mang tính tương đối mà thôi. Muốn ước lượng chính xác, yêu cầu bạn phải có một bộ bản vẽ được thiết kế hoàn chỉnh cho căn nhà của mình. Khi đó, bạn mới có thể biết được nhà bạn cần sử dụng bao nhiêu thiết bị điện, bao nhiêu máy lạnh, thiết bị vệ sinh... để có thể tính chính xác được. Ngoài ra, nguồn tham khảo đơn giá vật tư hoàn thiện bạn hoàn toàn có thể tham khảo từ một số trang thương mại điện tử như : www.vatgia.com, www.chotot.vn... Để khỏi thiếu sót trong việc mua sắm vật tư hoàn thiện, bạn có thể làm tuần tự các bước như sau :

Liệt kê toàn bộ các loại vật tư, thiết bị sử dụng cho căn nhà.

Dựa vào bản vẽ thiết kế, bạn thống kê lại số lượng cho từng loại.

Tham khảo các mẫu mã, đơn giá cho từng loại vật tư và chọn mẫu vừa ý.

Áp đơn giá và số lượng vật tư, thiết bị để có tổng chi phí cho phần này.

Bước 5 - Dự trù các khoản chi phí để đảm bảo chất lượng : chi phí đảm bảo chất lượng công trình chính là chi phí thiết kế và chi phí giám sát. Công tác thiết kế nhằm giúp bạn có được một căn nhà với bố cục hợp lý về không gian, màu sắc cân đối, tận dụng tối ưu diện tích xây dựng, kết cấu đảm bảo khả năng chịu lực, giảm thiểu các chi phí phát sinh do phải thay đổi trong quá trình thi công. Công tác giám sát giúp bạn có được căn nhà được thi công đúng theo thiết kế, đảm bảo yêu cầu kỹ thuật trong xây dựng, tránh các lỗi về kỹ thuật có thể phát sinh chi phí để sửa chữa trong giai đoạn sau này. Bạn có thể tham khảo chi phí cho công tác thiết kế và giám sát thông qua Internet hoặc liên hệ trực tiếp với các công ty để có giá chính xác.

Bước 6 - Lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công : việc lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công là vô cùng quan trọng để đảm bảo công trình của bạn không bị phát sinh ngoài ý muốn. Như tôi đã phân tích, hiện nay do thị trường xây dựng nhà ở riêng lẻ có mức độ cạnh tranh khá gay gắt, nên không ít nhà thầu xây dựng làm ăn theo kiểu chụp giựt, tìm đủ mọi cách để câu khách hàng mà mồi nhử của họ là giá rẻ. Để rồi sau khi khách hàng đã ký hợp đồng xong, bắt đầu thi công thì họ làm đủ mọi chiêu trò để phát sinh. Mặc dù việc phát sinh trong công trình xây dựng là không thể tránh khỏi, nhưng chi phí phát sinh của các thầu chụp giựt này thường rất cao bất hợp lý. Ngoài ra, các thầu còn có thể làm khó bạn bằng cách thi công chậm tiến độ, hoặc sử dụng các loại vật tư giá rẻ, hoặc sử dụng thợ thuyền có tay nghề kém, hoặc thậm chí "bỏ của chạy lấy người"... Cho nên việc thỏa thuận một hợp đồng chặt chẽ có thể giúp bạn phòng tránh những vấn đề nói trên và ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm của nhà thầu đối với công trình. Rõ ràng, giảm thiểu những rủi ro này có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều chi phí khi chẳng may rơi vào tình huống không mong đợi.

Một mẹo nhỏ khi lập hợp đồng đối với trường hợp khoán gọn đơn giá cho mỗi m2 sàn xây dựng thì bạn nên lập nội dung chi tiết công việc thi công cho mỗi m2 sàn và thỏa thuận thêm bảng phụ lục đơn giá phát sinh cho các công việc có thể phát sinh như : xây tường, tô tường, ốp lát gạch, đổ bê tông... 

Trên đây là 6 bước cơ bản để giúp bạn có thể hình dung được việc xây dựng một căn nhà như thế nào và cách quản lý ra sao để tránh tình trạng bị phát sinh chi phí. Chúc các bạn có một căn nhà đẹp & không phát sinh nhé.

Hồ Anh Bình.